文 / 港股君出品 / 节点财经

现代管理之父彼得·德鲁克说:动荡时代最大的危险不是动荡本身,而是仍然用过去的逻辑做事。

2020年,疫情的动荡对于各行业龙头企业来说,想要大象起舞,就要在面对不确定的市场环境时,坚持用和未来接轨的逻辑,做正确的事。

在房地产行业,龙头企业碧桂园近日发布了2020年财报。

尽管受疫情的影响,碧桂园仍实现了权益销售额约5706．6亿元,虽然目前各房企的财报还没有全部发布,但是根据一些统计机构的推测,碧桂园权益销售额应该仍稳居三甲,而根据已公布的去年全口径销售额来看,碧桂园仍居首位。

图片来源:碧桂园财报

另外,在2016-2020年这5年间,碧桂园合同销售金额复合增长率达到25%。要知道过去的5年中,房企的排位已经历过数个轮回,碧桂园作为绝对龙头,一直能保持两位数的增速,已是十分不俗。

为什么在疫情的动荡下,碧桂园仍然能找到正确的方向,做出正确的选择?这份2020年财报的其他亮点,或许能给出投资者答案。

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读懂政策要求,才能走得稳健

2020年,碧桂园全年营收约4628．6亿元,毛利1009．1亿元,净利润541．2亿元;且碧桂园宣布2020年继续维持高达31%的派息率。在2016-2019年,碧桂园累计进行13次分红派息,分红率为32．64%,每股派息复合年增长率高达46．59%。

可见碧桂园为投资者赚钱的能力在同行中遥遥领先。

在造血能力上,截至 2020 年 12 月 31 日,碧桂园的权益回款率达到91%,已连续5年高于90%,节点财经了解到,从2019年开始,碧桂园就以回款为考核标准,让碧桂园的现金流一直能具备高于市场的造血能力。

融资成本方面,截至2020年底,碧桂园的平均融资成本为5．56%,较2019年底下降78个基点。

数据来源:碧桂园公告

且在今年2021年1月,碧桂园发行的5亿美元5．5年期票据和7亿美元10年期票据的利率只有2．7%、3．3%,据节点财经(ID:jiedian2018)了解,此次发债创下了民营房企发债融资成本新低。

另外,碧桂园有息负债总额为3265亿,相较 2019 年底下降了 11．7%;碧桂园净借贷比率仅为 55．6%,已连续多年保持净借贷比低于 70%,比中指研究院调研的百强房地产平均净借贷比率94．6%,低出了一大截。

但碧桂园走“低杠杆”运行之路的决心不止于此,早在2018年,碧桂园已经读懂了政策要求,有预见性的主动降杠杆、降低融资成本,以保证未来在愈发严格的调控下行稳致远。

果不其然,去年下半年“三道红线”融资新规出台,房企融资环境变得十分复杂,所幸碧桂园早已把杠杆水平降至行业低位平稳运行。

从三道红线的要求来看:

2020年公司的碧桂园的净负债率为55．6%,保持低位;

可动用现金余额1836亿元,现金短债比为1．91,表现优异;

而剔除预收账款的资产负债率为80．5%,较2019年下降2．2个百分点,与达标相差不远,暂居黄档。

碧桂园首席财务官伍碧君表示,“三道红线”要在2023年6月底全部达标,按照现有的经营的节奏,碧桂园的负债规模会在2021年、2022年逐步下降,在央行规定的时间前“变绿”。

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读懂城市,才能有长效增长

2020年,碧桂园增长的步伐在降低融资成本、“三道红线”的调控下,并没有停止,仍然拿到了511幅土地。

为什么碧桂园敢于在疫情期间逆势扩张?因为碧桂园的能力不仅体现在调控时期对于成本和负债控制中,更体现在这么多年碧桂园对于城市细节和产品力的理解上。

首先,碧桂园对于城市发展的有前瞻性的理解。

去年年底颁布的《"十四五"规划和2035年远景目标纲要》提出,要促进以城市群发展为抓手,全面形成“两横三纵”城镇化战略格局,其中京津冀、长三角、珠三角、成渝及长江中游这五大都市圈将成为第一批吸收人口转移利好的城市群。

2020年,碧桂园新获取土地中,75%的土储聚焦五大都市圈,而且其中47%已开盘 ,已开盘项目中三四线占比83%。在2020当期获取已开盘项目中,年化自有资金回报率大于30%的超过9成,说明新获取的项目经营效率明显提升。

其次,碧桂园对于消费者需求的理解十分到位。

举个例子,去年碧桂园根据对450万户业主居住需求的跟踪调研,全新推出“星、府、云、天”四大产品系列,突出“极致的实用主义”;还发布了家圆服务体系,围绕“用心、实时、沟通”三个关键词,解决购房者全维、全程、全时需求。

其实就是读懂购房者的每个需求、每个环节,从前端到后端进行全部提升。中达证券研报也佐证了这一点,碧桂园的产品力在下沉市场具备显著优势,独特的经营策略也是碧桂园取得优秀市占率,支撑了销售增长的原因。

对于房企来说,要读懂一座城、和城市里生活的人,才能卖得了好房子,扩得了基业。

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读懂科技,才能探索多元化

房地产是一个周期波动很大、受政策调控影响明显的行业。

在这样一个充满变数的行业,需要有一项独家的护城河能力,才能保证企业的安全,碧桂园守卫护城河的方式,是读懂科技在未来如何与房地产联动。

在科技方面,想必去年碧桂园的机器人已经多次刷屏。

目前,碧桂园的博智林机器人公司已成长为全球领先的智能建造与建筑工业化整体解决方案提供商,有在研建筑机器人46款,绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工,其中18款建筑机器人已投入商业化应用。

还记得去年疫情时期,碧桂园向武汉医务人员捐赠的餐饮机器人——煲仔饭机器24小时运作、无人化出餐,有媒体说,这是医务工作者们吃到的“最安全可口”的热乎饭。

现在,碧桂园旗下的千玺机器人餐饮集团目前共有80家门店在运营,另外,千玺机器人餐厅将在大湾区乃至全国开更多的门店。而且碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上明确表示,有信心建筑机器人和机器人餐厅,在明年全面实现盈利。

此外,碧桂园整个集团大有多元产业联动之势。

通过目前碧桂园的布局我们可以猜测:博智林机器人进行智慧施工,打造智能建造体系;筑智卫浴、筑美家居联动,完成装修及室内家居布置;碧桂园物业的各种服务,完善业主后期体验;整合房地产上下游产业链。

另外,依托地产主业庞大的业主资源体系,可以将现代农业生产的农产品通过碧优选销售,为业主们提供优质产品,共同助推城镇化;同时也能为机器人餐厅提供原材料,将成品食物传递给业主(消费者),形成消费闭环。

在科技领域和现代农业对主业的加持下,碧桂园通过多元联动和全产业链整合,或将拥有不可复制的核心竞争力。

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读懂未来,才能基业立百年

在2020财年的年报发布会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长,并保持各项经营指标同步增长。创始人、集团董事会主席杨国强对于未来,强调碧桂园要“一百年一百年地做下去!”

2021年碧桂园迅猛的增长势头,或可为碧桂园未来发展做一定支撑。

今年1-2月,碧桂园累计实现权益合同销售金额868．6亿元,同比增长61．33%,其中2月单月实现权益合同销售金额约465．5亿元,同比增长122．52%;实现权益合同销售建筑面积约526万平方米,同比增长108．42%。在十强房企中,碧桂园是唯一实现2月环比增长的企业,增幅为15．45%。

2021开年,碧桂园已经为后疫情时代的未来展望讨了个头彩,但雄关漫道仍需从头越,开启读懂未来的钥匙,现在被交在了碧桂园手上。

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